주택 임대차 신고 실무 가이드
갱신계약에서 보증금이나 월세가 바뀌었다면 가장 먼저 기존 계약의 신고필증이 있는지 확인해야 합니다.
신고필증이 없으면 일반 신고등록에서 ‘갱신계약’으로 작성하고, 신고필증이 있으면 해당 이력의 ‘변경신청’ 경로를 우선 확인하는 것이 핵심입니다.
핵심 요약
- 이력 없음: 임대차 신고등록 → 계약구분 ‘갱신’ → 새 금액 → 이전 금액 → 갱신요구권 여부 → 계약서 첨부 → 전자서명
- 신고필증 있음: 임대차 신고 이력조회 → 기존 신고건 → 변경신청 → 변경 체결일 → 새 보증금·월세 → 변경계약서 → 전자서명
- 오입력 수정: 실제 계약금액 변경은 ‘변경신청’, 단순 입력 실수는 ‘정정신청’으로 구분합니다.
이 글이 해결하는 검색 의도
갱신계약의 신고 대상 여부, 온라인 화면에서 새 금액과 이전 금액을 넣는 순서, 기존 신고건의 변경신청 경로, 계약서 첨부와 전자서명 조건을 한 번에 확인하려는 독자를 위한 글입니다.
국토교통부 부동산거래관리시스템 서비스 안내, 사용자 매뉴얼, 국가법령정보센터와 생활법령정보를 기준으로 절차를 교차 확인했습니다.
1. 금액이 바뀐 갱신계약은 언제 신고 대상인가요?
신고 대상 지역의 주택에서 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 계약은 원칙적으로 신고 대상입니다.
신규계약뿐 아니라 갱신계약도 포함되지만, 보증금과 월세의 증감 없이 기간만 연장한 갱신계약은 대상에서 제외됩니다.
금액이 바뀌었다면 계약 체결일 또는 가격 변경이 확정된 날을 기준으로 30일 안에 신고해야 합니다.
신고지역은 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시와 도의 시 지역이 중심이며 도 지역의 군은 제외되는 구조이므로, 주소와 금액 기준을 함께 확인해야 합니다.
| 상황 | 신고 판단 | 온라인 경로 |
|---|---|---|
| 금액 동일, 기간만 연장 | 통상 신고 대상 제외 | 별도 신고 없이 이력·조건 확인 |
| 금액 변경, 이전 신고필증 없음 | 갱신계약 신고 검토 | 임대차 신고등록에서 ‘갱신계약’ |
| 금액 변경, 이전 신고필증 있음 | 가격 변경 신고 검토 | 이력조회에서 기존 건 ‘변경신청’ |
주의사항
신고 대상 여부는 새 계약의 주소, 금액, 체결일과 기존 신고 상태를 함께 봐야 합니다.
2025년 6월 1일 이후 체결된 신고 대상 계약은 30일 내 신고 의무 위반 시 과태료 대상이 될 수 있으므로, 애매하면 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템 상담센터에 확인하는 편이 안전합니다.
2. 먼저 ‘신고등록’과 ‘변경신청’ 중 무엇을 골라야 하나요?
가장 먼저 부동산거래관리시스템에 로그인해 주택 임대차계약신고 → 임대차 신고 이력조회에서 같은 주택의 기존 계약을 찾아보세요.
이 단계가 중복 신고와 잘못된 메뉴 선택을 줄이는 가장 확실한 출발점입니다.
A. 기존 신고필증이 없다면
‘임대차 신고등록’에서 새 신고서를 작성하고 계약구분을 ‘갱신계약’으로 선택합니다.
새 보증금·월세와 이전 보증금·월세를 함께 입력해야 갱신 전후 금액이 구분됩니다.
B. 기존 신고필증이 있다면
기존 신고건 상세 화면에서 ‘변경신청’을 선택해 변경 체결일과 새 금액을 입력합니다.
시스템은 신고필증 상태인 건에 대해 변경신청 경로를 제공합니다.
실무 팁
‘갱신계약’은 계약구분이고, ‘변경신청’은 이미 신고된 건의 금액을 바꾸는 처리 경로입니다.
두 표현이 비슷해 보여도 화면상 역할이 다르므로, 신고 이력을 먼저 확인한 뒤 경로를 선택하세요.
부동산거래관리시스템에서 신고 이력 확인
정보 확인하기 →
3. 온라인 신고 전에 무엇을 준비해야 하나요?
입력을 시작하기 전에 갱신계약서 파일, 당사자 정보, 주택 주소와 면적, 갱신 전후 금액, 계약 체결일과 계약기간을 한 번에 준비하세요.
계약서에 적힌 순서대로 확인할 수 있게 메모해 두면 숫자를 바꿔 적는 실수를 줄일 수 있습니다.
신고 전 체크리스트
- 임대인·임차인이 서명 또는 날인한 갱신계약서 또는 변경계약서
- 계약 체결일, 새 계약 시작일·종료일
- 새 보증금과 새 월세, 이전 보증금과 이전 월세
- 계약갱신요구권 행사 여부
- 주택 소재지, 동·호·층, 주택유형, 임대면적
- 전자서명에 사용할 본인인증 수단과 연락 가능한 휴대전화
파일 준비 팁
사용자 매뉴얼은 계약서 첨부파일로 PDF, JPG, JPEG, PNG, TIF, TIFF 형식을 안내하며 최대 10MB 범위에서 등록하도록 설명합니다.
계약서 전체 페이지가 잘리지 않고 서명·날인과 변경 금액이 식별되는지 업로드 전에 확인하세요.
4. 기존 신고필증이 없을 때 갱신계약 입력 순서는?
이 경우에는 ‘임대차 신고등록’에서 갱신계약 자체를 신고합니다.
핵심은 계약내용 단계에서 새 금액을 현재 임대료에 넣고, 갱신 전 금액을 이전 임대료에 넣는 것입니다.
임대차 신고등록 시작
신청인 정보를 입력하고 ‘신청인등록(저장)’을 누릅니다.
임차인과 임대인 정보 등록
당사자 성명, 주민등록번호 확인, 주소와 연락처를 입력해 각각 저장합니다.
임대목적물 정보와 계약서 첨부
소재지 검색 후 동·호·층, 주택유형, 임대면적을 확인하고 갱신계약서를 첨부합니다.
계약구분에서 ‘갱신계약’ 선택
계약 체결일, 갱신된 계약기간과 임대차 유형을 계약서대로 입력합니다.
새 보증금·새 월세 입력
갱신 후 실제 적용되는 보증금과 월세를 ‘임대보증금’과 ‘월임대료’에 입력합니다.
이전 보증금·이전 월세 입력
갱신 직전 계약의 금액을 이전 임대료 항목에 적고, 계약갱신요구권 행사 여부를 선택합니다.
계약사항 저장 → 작성완료 → 전자서명
전체 내용을 다시 확인하고 작성완료 후 전자서명해 접수합니다. 승인완료 뒤 신고필증을 확인합니다.
입력 순서 한 줄 정리
갱신계약 선택 → 체결일 → 계약기간 → 새 보증금 → 새 월세 → 이전 보증금 → 이전 월세 → 갱신요구권 행사 여부 → 계약사항 저장
5. 기존 신고필증이 있을 때 변경신청 입력 순서는?
기존 계약이 이미 신고필증 상태라면 이력조회에서 해당 신고건을 열고 ‘변경신청’을 사용합니다.
공식 사용자 매뉴얼은 신고필증 상태인 건에서 임대보증금, 월임대료, 변경 계약 체결일을 변경할 수 있다고 안내합니다.
- 임대차 신고 이력조회에서 신고필증 상태인 기존 계약을 선택합니다.
- 상세조회 하단의 변경신청을 누르고 ‘변경신청으로 이동’을 선택합니다.
- 변경신청인의 주소·연락처 등 신청인 정보를 입력한 뒤 신청인등록(저장)을 누릅니다.
- 변경 계약 체결일을 입력합니다.
- 갱신 후 적용되는 새 임대보증금과 새 월임대료를 입력합니다.
- 변경 계약사항수정(저장)을 눌러 금액을 저장합니다.
- 변경 계약서 첨부에서 파일을 등록합니다.
- 작성완료 후 상세조회 화면에서 전자서명하기를 눌러 접수합니다.
- 이력조회에서 접수완료를 확인하고, 공무원 승인 뒤 신고필증을 출력하거나 저장합니다.
변경계약서 첨부가 빠지면?
사용자 매뉴얼은 변경계약서가 있어야 온라인 변경신고 접수가 가능하다고 안내합니다.
구두 합의만 했다면 금액 변경 사실을 입증할 수 있는 서류의 인정 범위를 관할 신고관청에 확인한 뒤 진행하세요.
공식 사용자 매뉴얼에서 변경신청 화면 확인
정보 확인하기 →
6. 보증금과 월세는 어떤 숫자를 어디에 넣나요?
원칙은 간단합니다. ‘임대보증금’과 ‘월임대료’에는 갱신 후 새 금액을 넣고, ‘이전보증금’과 ‘이전월임대료’에는 갱신 직전 금액을 넣습니다.
보증부 월세라면 두 항목을 모두 채우고, 전세처럼 월세가 없다면 월임대료를 계약서와 화면 안내에 맞춰 0원 또는 해당 없음으로 처리합니다.
| 계약 예시 | 새 임대보증금 | 새 월임대료 | 이전보증금 | 이전월임대료 |
|---|---|---|---|---|
| 전세 2억원 → 2억1천만원 | 210,000,000 | 0 | 200,000,000 | 0 |
| 보증금 5천·월 60 → 보증금 5천·월 65 | 50,000,000 | 650,000 | 50,000,000 | 600,000 |
| 보증금 1억·월 30 → 보증금 9천·월 40 | 90,000,000 | 400,000 | 100,000,000 | 300,000 |
숫자 입력 실무 팁
계약서의 ‘증액분’만 입력하지 말고 갱신 후 총 보증금과 총 월세를 입력합니다.
예를 들어 보증금이 2억원에서 2억1천만원으로 올랐다면 새 보증금은 1천만원이 아니라 2억1천만원입니다.
7. 자주 생기는 입력 실수와 처리 방법은?
가장 흔한 실수는 변경신청과 정정신청을 혼동하거나, 새 금액과 이전 금액을 뒤바꾸거나, 계약 체결일 대신 입주일을 넣는 것입니다.
작성완료 전에 계약서와 화면을 항목별로 대조하면 대부분 예방할 수 있습니다.
| 실수 | 왜 문제인가 | 올바른 처리 |
|---|---|---|
| 실제 금액이 바뀌었는데 정정신청 | 오입력 수정과 계약 변경은 성격이 다름 | 변경신청 사용 |
| 증액분만 입력 | 실제 총 임대료와 불일치 | 갱신 후 총액 입력 |
| 새 금액과 이전 금액을 반대로 입력 | 증감 방향이 뒤바뀜 | 현재 임대료=새 금액, 이전 임대료=종전 금액 |
| 계약서 미첨부 후 한 명만 서명 | 공동신고 요건이 충족되지 않을 수 있음 | 계약서 첨부 또는 양 당사자 서명 |
| 작성완료만 하고 접수 종료 | 전자서명 전에는 접수완료가 아닐 수 있음 | 전자서명 후 이력에서 접수완료 확인 |
신고 후에도 확인해야 할 것
전자서명 직후에는 ‘접수완료’, 담당 공무원 처리 뒤에는 ‘승인완료’와 ‘신고필증’ 상태를 확인하세요.
보완 요청이 오면 계약서의 금액, 날짜, 당사자 서명과 화면 입력값을 우선 대조해야 합니다.
생활법령정보에서 신고 대상과 법적 기준 확인
정보 확인하기 →
8. 전월세 갱신계약 온라인 신고 FAQ
Q. 갱신계약인데 보증금과 월세가 그대로면 신고해야 하나요?
일반적으로 보증금과 월세의 증감 없이 기간만 연장한 갱신계약은 주택 임대차 계약 신고 대상에서 제외됩니다. 다만 계약서 작성 방식이나 기존 신고 상태에 따라 확인이 필요할 수 있으므로 부동산거래관리시스템의 신고 이력과 관할 신고관청 안내를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 기존 계약이 신고되지 않았는데 갱신하면서 금액이 바뀌면 어떻게 입력하나요?
부동산거래관리시스템의 임대차 신고등록에서 계약구분을 갱신계약으로 선택해 신고하는 방식이 일반적입니다. 새 보증금과 새 월세를 먼저 입력하고, 이어서 이전 보증금과 이전 월세, 계약갱신요구권 행사 여부를 입력한 뒤 갱신계약서를 첨부합니다.
Q. 기존 신고필증이 있으면 갱신계약을 새로 신고해야 하나요?
먼저 임대차 신고 이력조회에서 기존 신고건이 신고필증 상태인지 확인해야 합니다. 동일 계약의 임대료를 합의로 변경한 경우에는 해당 신고건을 열어 변경신청으로 진행하는 경로가 제공되며, 중복 신고를 피하려면 이력 확인이 우선입니다.
Q. 금액을 잘못 입력했을 때 변경신청과 정정신청 중 무엇을 선택하나요?
실제 계약 후 보증금이나 월세가 새로 바뀐 경우에는 변경신청을 사용합니다. 계약 내용은 그대로인데 신고 과정에서 숫자나 정보를 잘못 적었다면 정정신청이 맞으며, 두 절차 모두 증빙서류가 요구될 수 있습니다.
Q. 계약서 한 장만 첨부하면 한 사람의 전자서명으로 접수할 수 있나요?
임대인과 임차인이 서명하거나 날인한 계약서 원본을 첨부하면 당사자 한 명의 신고와 전자서명으로 공동신고한 것으로 처리될 수 있습니다. 계약서를 첨부하지 않으면 양 당사자의 전자서명이 필요하거나 단독신고 사유와 별도 증빙을 요구받을 수 있습니다.
마무리 요약
금액이 바뀐 갱신계약의 온라인 신고는 먼저 기존 신고필증 존재 여부를 확인하는 것부터 시작합니다.
이력이 없다면 갱신계약 신고에서 새 금액과 이전 금액을 함께 입력하고, 이력이 있다면 해당 신고건의 변경신청에서 변경 체결일과 새 금액을 저장합니다.
마지막으로 계약서 첨부, 작성완료, 전자서명, 접수완료, 승인완료 순서까지 확인해야 실제 신고 절차가 끝납니다.
화면 명칭이나 처리 방식은 시스템 개편과 개별 계약 상황에 따라 달라질 수 있으므로 최종 제출 전 공식 안내를 다시 확인하세요.
참고 자료·업데이트 확인처
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 — 온라인 신고, 신고 이력조회, 신고필증 확인
- 주택임대차계약신고 서비스 안내 — 신고 대상, 지역, 금액, 신고 방법
- 주택임대차계약신고 사용자 매뉴얼 — 갱신계약 입력과 변경신청 화면 순서
- 찾기쉬운 생활법령정보: 전월세신고제 — 신고 의무와 대상 기준
- 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 — 현행 조문과 시행일 확인
- 국토교통부 보도자료: 30일 이내 신고 안내 — 계도기간 종료와 과태료 기준 안내
온라인 화면이 달라졌거나 기존 신고건이 검색되지 않으면 부동산거래관리시스템 상담센터 1533-2949 또는 주택 소재지 관할 주민센터에 확인하세요.