2027 종부세 개편 전에 확인할 것: 실거주·비거주·다주택자별 달라지는 기준

1. 2027 종부세 개편, 지금 확정된 것과 미확정된 것은?

정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 공개하면서 2027년부터 종부세를 2년에 걸쳐 단계적으로 손질하는 방향을 제시했습니다. 핵심은 거주용 1주택을 보호하되, 소유 주택에 살지 않는 1주택자와 다주택자·고가주택의 부담을 주택가액과 실제 거주 여부에 맞춰 조정하겠다는 것입니다.

하지만 세제개편안은 정부의 입법 제안입니다. 국회 심의 과정에서 공제액, 적용 대상, 시행 시기, 부칙의 경과조치가 바뀔 수 있고, 실제 거주기간 계산과 증빙은 시행령에서 구체화될 가능성이 큽니다. 따라서 아래의 ‘2027 기준’은 모두 정부안 기준이며, 최종 확정 기준으로 단정해서는 안 됩니다.

기획재정부 2026년 세제개편안 부동산 세제 FAQ 확인
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2. 2026년 현행 기준을 먼저 알아야 하는 이유

2027년 개편 효과는 현재 계산 구조를 기준으로 비교해야 정확합니다. 현행 종부세는 매년 6월 1일 현재 주택을 보유한 사람을 기준으로 하며, 개인의 주택 공시가격을 합산한 뒤 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.

현행 계산 흐름은 대체로 주택 공시가격 합계 − 기본공제 → 공정시장가액비율 적용 → 세율 적용 → 재산세 상당액 공제 → 1주택자 세액공제·세부담 상한 적용 순서입니다. 단순히 ‘공제액이 몇 억 늘었다’만 보고 최종 세액을 판단하면 오차가 커질 수 있습니다.

국세청 종합부동산세 계산 구조와 세액공제 확인
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3. 실거주 1주택자는 무엇이 달라지나?

정부안은 실제 거주하는 1주택자에 대해 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 높이고, 거주용 1주택 보호를 이어가는 방향을 제시했습니다. 중저가·중고가 구간의 장기 실거주자는 기본공제 확대와 거주 중심 세액공제의 혜택을 받을 가능성이 있습니다.

다만 고가 1주택자는 공제가 늘어도 세액이 반드시 줄어드는 것은 아닙니다. 정부안은 세율 체계를 주택가액 중심으로 통합하고 1주택 세액공제 한도를 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 제한하는 방향을 함께 제시했습니다. 공시가격이 높고 기존에 연령·장기보유 공제를 크게 받던 사람은 세액공제 상한이 더 큰 변수일 수 있습니다.

불가피한 비거주 기간의 예외 가능성

정부 설명자료는 취학, 근무상 형편, 질병 치료·요양 등 불가피한 사유로 집을 비운 기간을 일정 범위에서 거주기간으로 인정하는 방안을 제시했습니다. 발표 예시는 이사 전 해당 주택에서 1년 이상 거주하고, 인정 기간은 최대 3년으로 제한하는 방식입니다.

그러나 ‘직장이 멀다’는 사정만으로 자동 인정되는 것은 아닐 수 있습니다. 발령서, 재학증명서, 진단서, 요양기관 확인서, 가족 동반 여부 등 사실관계를 입증할 자료가 필요할 수 있으므로 최종 시행령을 확인해야 합니다.

4. 비거주 1주택자는 어떤 기준이 더 엄격해지나?

정부안에서 가장 직접적인 변화는 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 낮추는 방향입니다. 같은 공시가격의 1주택이라도 실제 거주자는 14억원, 비거주자는 9억원 공제를 적용하는 구조가 되면 과세표준 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.

정부 자료에는 1세대 1주택 과세 진입 기준과 과세표준 계산용 기본공제가 별도로 제시되어 있습니다. 어느 단계에서 어떤 기준이 적용되는지 최종 법문이 중요하므로, ‘공시가격 14억원 이하면 무조건 종부세가 없다’거나 ‘9억원을 넘으면 바로 과세된다’고 단순화해서는 안 됩니다.

전세를 주고 다른 곳에 거주하는 ‘한 채 보유자’는 세법상 1세대 1주택 요건을 갖추더라도 정부안의 실거주 우대에서는 불리할 수 있습니다. 반대로 직장·학교·치료 때문에 불가피하게 거주하지 못한 기간은 예외가 될 수 있으므로, 단순한 전입신고보다 사실관계와 증빙이 중요해집니다.

5. 다주택자는 기본공제·공정시장가액비율이 어떻게 달라지나?

다주택자는 기본공제가 일률적인 9억원에서 거주주택 비중을 반영하는 구조로 바뀌는 방향입니다. 정부안은 4억원 + 최대 5억원 범위의 거주주택 가액 비중을 기본공제로 반영하는 방식을 제시했습니다. 실제 거주주택의 비중이 낮을수록 공제액이 4억원에 가까워지고, 비중이 높을수록 최대 9억원에 가까워지는 구조입니다.

3주택 이상 보유자는 공정시장가액비율 인상도 함께 봐야 합니다. 정부안은 현행 60%인 비율을 2년에 걸쳐 높여 3주택 이상에 대해 80% 수준까지 반영하는 방향을 제시했습니다. 기본공제가 줄고 공정시장가액비율이 오르면, 공시가격이 그대로여도 과세표준이 커질 수 있습니다.

반면 세율 체계는 주택 수보다 주택가액을 중심으로 통합하는 방향입니다. 따라서 ‘다주택이라서 무조건 최고세율’이라는 설명도, ‘주택 수 기준이 사라지니 모두 유리하다’는 설명도 정확하지 않습니다. 기본공제, 공정시장가액비율, 총 주택가액, 실제 거주주택 비중을 함께 봐야 합니다.

다주택자에게 특히 중요한 특례주택

상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역 주택, 일시적 2주택 등은 일정 요건을 충족하면 주택 수 산정이나 1세대 1주택 특례에서 달리 취급될 수 있습니다. 특례는 자동 적용이 아니라 신고·신청이 필요한 경우가 있으므로, 국세청의 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 제외 특례 안내를 확인해야 합니다.

6. 6월 1일 전에 확인해야 할 서류와 보유 구조

종부세 납세의무는 원칙적으로 매년 6월 1일 현재 소유관계를 기준으로 판단합니다. 하지만 2027년 정부안에서 새로 중요해지는 실제 거주기간과 거주주택 비중은 단순한 소유일 외에도 다른 기간·사실관계를 볼 수 있으므로, 미리 자료를 정리해야 합니다.

매도 예정이라면 계약일만 보지 말고 잔금일·등기일과 6월 1일의 관계를 확인해야 합니다. 공동명의를 단독명의로 바꾸거나 증여하는 경우 취득세, 양도소득세, 증여세, 종부세를 함께 비교해야 하므로 종부세 하나만 보고 결정하면 총세부담이 오히려 늘 수 있습니다.

홈택스에서 보유 주택과 종부세 고지·신고 내역 확인
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7. 매도·증여·실거주 전환 전 꼭 비교할 판단 순서

세제개편을 앞두고 가장 피해야 할 행동은 ‘공제액이 줄어든다’는 말만 듣고 서둘러 주소를 옮기거나 증여·매도를 실행하는 것입니다. 실거주 전환이 세법상 인정되지 않거나, 다른 세금과 거래비용이 종부세 절감액보다 클 수 있기 때문입니다.

1. 현재 보유 현황 확정: 본인·배우자·세대원의 주택, 지분, 특례주택을 목록화합니다.
2. 2026년 현행세액 계산: 9억원·12억원 공제와 60% 공정시장가액비율을 기준으로 출발합니다.
3. 2027년 정부안 시나리오 계산: 실거주·비거주·다주택 유형별 공제, 거주공제, 단계 인상 비율을 반영합니다.
4. 대안별 총세금 비교: 보유 유지, 매도, 증여, 공동명의 조정, 실거주 전환의 취득·양도·증여·보유세를 합산합니다.
5. 법 통과 후 재검산: 국회 의결 법률, 부칙, 시행령, 국세청 안내가 나온 뒤 실행 시점을 확정합니다.

정확한 의사결정에는 최신 공시가격과 명의별 지분, 실거주기간, 연령·보유기간, 재산세 상당액이 필요합니다. 계산이 복잡하거나 주택별 특례가 섞여 있다면 세무사에게 두 개 이상의 시나리오를 숫자로 비교해 달라고 요청하는 것이 좋습니다.

8. 2027 종부세 개편 자주 묻는 질문